Tại Talkshow Tan băng bất động sản – Góc nhìn của người trong nghề do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa tổ chức, nhiều chuyên gia nhận định thị trường địa ốc chưa thể tan băng trong năm 2023 dù các tín hiệu tích cực được kỳ vọng có thể xuất hiện từ quý IV trở đi.
Ông Nguyễn Duy Thanh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Phúc Hưng, cho biết hiện nhiều công ty bất động sản chỉ còn lại giám đốc, chủ tịch hội đồng quản trị, có những công ty đóng cửa vì nợ nần.
Theo ông Thanh, từ đầu tháng 7, thị trường có một số tín hiệu mới. Đó là các chủ đầu tư bắt đầu chuyển từ thế phòng thủ sang thế chủ động tung hàng hóa, thăm dò thị hiếu sản phẩm, tổ chức mở bán trở lại. Ông dẫn nguồn dữ liệu thống kê của Nhatot, cho biết trong quý II các lượng tin rao bán bất động sản có dấu hiệu tăng nhẹ 1-3% so với cùng kỳ năm ngoái dù chưa thống kê được giao dịch thành công.
Ông Thanh phân tích, động thái quay trở lại thị trường của các chủ đầu tư dựa vào các chuyển biến hạ lãi suất điều hành, gỡ khó pháp lý, lãi suất vay bắt đầu giảm nhẹ, Chính phủ quyết liệt giải ngân đầu tư công. Một số chuyển động giảm giá gián tiếp thông qua khuyến mãi, chuyển nhượng dự án để tạo dòng tiền là những điểm sáng hy vọng thị trường không còn trạng thái bất động nữa.
Theo ông, muốn phá băng bất động sản trước tiên phải giải quyết chướng ngại vật về tâm lý, nghĩa là cần lấy lại được niềm tin của khách hàng. Suốt năm 2022 đến nửa đầu năm 2023, người mua đã bị các cú sốc: sản phẩm vướng pháp lý vẫn bán ra thị trường, các màn bội tín, hủy bỏ cam kết ưu đãi hỗ trợ đẩy người mua vào thế khó khăn. Điều này làm khủng hoảng niềm tin đối với thị trường bất động sản một cách trầm trọng, vì vậy cần củng cố lại mắt xích này.
Ngoài việc củng cố lại niềm tin, theo ông, vẫn còn rất nhiều việc cần làm để phá băng bất động sản. Chẳng hạn như việc điều chỉnh lãi suất cho vay cố định (không thả nổi) khoảng 8% hỗ trợ người dân vay mua nhà để ở, nhanh chóng gỡ vướng pháp lý dự án và đầy nhanh tiến độ phê duyệt pháp lý. Bên cạnh đó, hệ thống luật pháp liên quan đến bất động sản cần được hoàn thiện.
"Còn quá sớm để kỳ vọng bất động sản tan băng. Các tín hiệu tích cực còn khá cục bộ. Cuối năm 2023 nếu có biến chuyển thị trường cũng không thể quay trở lại thời có thể livestream bán bất động sản nhộn nhịp như năm 2021 trở về trước", ông Thanh nói.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cũng nhận định khối băng địa ốc chắc chắn không thể tan nhanh được trong một sớm một chiều. Theo ông, từ quý IV năm nay trở đi, nếu các yếu tố hỗ trợ thị trường xuất hiện đầy đủ, với tần suất dày đặc như chứng khoán tăng trưởng ổn định, lãi suất tiết kiệm giảm sâu, lãi suất cho vay điều chỉnh thực chất, nới cho vay bất động sản cá nhân, khối băng bất động sản có thể tan từng chút một.
CEO Việt An Hòa chỉ ra, lãi suất điều hành đang trên đà giảm về dưới 8%, lãi suất cho vay đang có điều chỉnh về ngưỡng trên dưới 12%, cho vay bất động sản giữa tháng 7 đang bớt khó so với 5 tháng đầu năm và chứng khoán gần đây tăng trở lại là một vài tia hy vọng. Tuy nhiên, hiện đà bán bất động sản vẫn diễn ra một chiều, người bán nhiều, người mua chưa mặn mà, thanh khoản chưa cải thiện là rào cản lớn.
Để cải thiện thanh khoản, giá tài sản dự kiến còn tiếp tục giảm để kích cầu. Việc các chủ doanh nghiệp bán tài sản bù tiền cho công ty trả nợ hay doanh nghiệp giảm giá bán dự án để duy trì bộ máy cho thấy phản ứng linh hoạt và hợp lý. Những sự hy sinh này cũng góp phần vào việc phá băng bất động sản.
"Giữa tháng 7 kỳ vọng cả thị trường bất động sản tan băng còn khá xa vời. Nhiều khả năng thị trường có thể cải thiện cục bộ ở vài điểm nhỏ trước khi rộ lên những tín hiệu rõ rệt hơn trong năm 2024. Quá trình này sẽ rất chậm chạp và không thể nôn nóng", ông Quang nói.
Tương tự, ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng cuối tháng 7 thị trường bất động sản vẫn đang đứng trước rất nhiều thách thức, nói đến tan băng là nhiệm vụ quá sức. Theo ông Lâm, nên xem phá băng bất động sản là nỗ lực chung trong nhiệm vụ hồi phục và ổn định kinh tế vĩ mô, không một cá nhân hay doanh nghiệp riêng lẻ nào có thể làm được mà cần sự chung tay, đồng lòng của nhiều nhân tố tham gia thị trường và các mắt xích của nền kinh tế.
Trả lời VnExpress ngày 27/7, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á, cho rằng đến quý III đặt ra câu hỏi khi nào tan băng bất động sản là bài toán khó. Thực tế diễn biến hiện thanh khoản bất động sản vẫn rất kém, tâm lý thị trường vẫn yếu, chưa có tín hiệu nào cho thấy sẽ tan băng rõ rệt năm 2023. Trong khi đó, dự đoán tương lai thị trường năm 2024 cần rất nhiều biến số.
Theo ông Hạnh, phá băng bất động sản liên quan đến hệ sinh thái lớn của cả nền kinh tế, thể hiện qua cách thức điều phối hệ thống tài chính tín dụng, chính sách điều hành kinh tế vĩ mô, tốc độ kiện toàn hệ thống pháp luật và năng lực quản trị các thị trường liên thông một cách hài hòa. Mặt khác, trong điều kiện hiện nay, nền kinh tế chưa hồi phục mạnh, các thị trường liên thông phụ trợ cho bất động sản như xây dựng, vật tư, thiết kế, nội thất, dịch vụ đều tê liệt cũng là trở ngại không nhỏ. Vì vậy, cuối năm 2023 chưa thể kỳ vọng nhiều vào sự phục hồi của thị trường.
Ông Hạnh cho rằng biến số đầu tiên phá băng bất động sản trong thời gian tới có thể phụ thuộc vào tốc độ giải ngân đầu tư công nhanh chóng ở các nhóm ngành: hạ tầng giao thông, xây dựng. Các chính sách hỗ trợ kinh doanh sản xuất phát huy hiệu quả, thúc đẩy tăng việc làm, giảm thất nghiệp là biến số thứ hai. Lãi suất điều hành giảm về mức 5-6%, lãi suất cho vay khoảng 8-9% song song với tiêu dùng tăng trưởng là nhóm biến số thứ ba. Cuối cùng là biến số kiện toàn hệ thống luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản. "Khi các biến số này đồng loạt xuất hiện là thời điểm có thể kỳ vọng thị trường bất động sản tan băng", ông Hạnh nói.
Vũ Lê
.png)
