Thời điểm nào là đáy bất động sản?

Ghi nhận của VnExpress cho thấy cuối tháng 3, tâm lý dò đáy bất động sản vẫn khá mạnh. Sức mua ở tất cả phân khúc căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự đều sụt giảm 50-90% dù giá nhà đất trên đà giảm và chưa có dấu hiệu dừng lại. Đáy bất động sản thường là mức giá thấp nhất ghi nhận được trong suốt chu kỳ giảm tốc cho đến khi có dấu hiệu giá bán bật lên và thanh khoản tăng trở lại.

Tính đến 28/3, mức giảm giá bất động sản tại TP HCM và vùng phụ cận phía Nam ghi nhận 10-30%, thông qua giảm giá trực tiếp, chiết khấu, kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất. Thậm chí có không ít trường hợp chiết khấu 30-50% giá trị bất động sản cho khách hàng thanh toán nhanh một lần 90-95%.

Theo dữ liệu khảo sát của Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings, hiện nay có thực trạng là người không đủ tài chính ngần ngại tiếp cận vốn vay do lo thị trường tín dụng còn nhiều biến động. Dân đầu cơ không có sóng để lướt nên co cụm ngủ đông. Hành vi dạo xem nhưng chưa xuống tiền của bên mua đang diễn ra khá phổ biến, có thể kéo dài nhiều quý liền. Hiện chỉ có những người nhu cầu thật mới xúc tiến khảo sát, tiếp cận mục tiêu, song còn thận trọng, dè dặt chưa chắc chắn mua vào.

Bà Lương Đình Thúy Vân, CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings cho rằng thông thường rất khó dò đáy khi chu kỳ điều chỉnh đang diễn ra. Vì thời điểm này tâm lý chờ giá giảm thêm rất mạnh mẽ, ít trường hợp nhập cuộc bắt đáy.

Quý I đang là vùng điều chỉnh mạnh của thị trường nhưng chưa thể xác định đã là vùng trũng thấp nhất hay chưa. Theo bà Vân, thay vì dò đáy để tìm hàng siêu rẻ, người mua nên quan sát, thẩm định nhiều hơn đến giá trị tiêu dùng của tài sản như khả năng sử dụng, khai thác.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa xác nhận cuối tháng 3, thị trường bất động sản đang trong làn sóng giảm giá mạnh nhất nửa thập kỷ qua. Ông cho biết, khảo sát thực tế, mức giảm giá nhà đất trung bình 25-30% và cá biệt 30-50% một số vị trí vùng ven hoặc vùng xa ở khu vực phía Nam. Hiện làn sóng giảm giá tài sản đã lan rộng, trở thành nhịp điệu bình thường, không còn gây sốc như giai đoạn đầu.

Chuyên gia này phân tích, khi nào đà giảm có xu hướng chậm lại, có thể là giao thoa của vùng đáy bất động sản và các tín hiệu đảo chiều lần lượt xuất hiện. Trong chu kỳ dò đáy, tất cả đòn bẩy tài chính đều đầy rủi ro nên nhà đầu tư và cả người mua nhà đất để sử dụng đều hết sức thận trọng khi quyết định vay vốn.

Ông Quang đánh giá giữa năm nay sẽ diễn ra phép thử vùng đáy bất động sản. Nếu làn sóng giảm giá mạnh thêm và người mua vẫn đứng ngoài quan sát có nghĩa là chưa kết thúc chu kỳ dò đáy. Tuy nhiên, nếu làn sóng giảm giá chậm lại, người mua sẵn sàng xuống tiền, bắt đầu xuất hiện các giao dịch bắt đáy, đây có thể là tín hiệu thị trường từng bước chuyển mình quay trở lại.

Các tín hiệu để nhận biết giá đáy là khi xuất hiện các giao dịch thành công một cách thường xuyên hơn, cho thấy người mua chấp nhận mức giá vừa khả năng chi trả để họ mua vào. Thanh khoản cần có thêm chất xúc tác là lãi vay giảm trên dưới 1% nữa so với hiện tại. Bên cạnh đó, sản xuất kinh doanh cũng cần phải phục hồi mới có thể hỗ trợ thị trường địa ốc "đổi màu". Giai đoạn làn sóng giảm giá chậm lại rồi dừng hẳn, giao dịch thành công tăng dần lên, sẽ là lúc kết thúc chu kỳ dò đáy.

"Thời gian chờ chính sách, giải pháp hỗ trợ từ nhà điều hành tác động đến thực tiễn thị trường bất động sản sẽ luôn có độ trễ lớn. Vì vậy từ chu kỳ điều chỉnh, dò đáy chuyển sang quá trình phục hồi được xem là khoảnh khắc giao thời khó đoán định", ông Quang nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á nhìn nhận đến cuối tháng 3, thị trường vẫn đang dò đáy, nhà đầu tư đứng ngoài chờ đợi, chưa thể xác định đâu là vùng giá đáy. Quý II, tâm lý này có thể tiếp tục phủ sóng toàn thị trường, vì vậy vẫn lặp lại kịch bản thăm dò và chờ đợi tương tự quý I.

Theo dự báo của ông, thời điểm có thể bắt đáy bất động sản là từ giữa quý III trở đi. Sau thời điểm ổn định về các chính sách, việc cơ cấu nợ, giải pháp của Ngân hàng Nhà nước về xử lý trái phiếu bắt đầu vào guồng, sẽ từng bước tháo gỡ được áp lực cho thị trường địa ốc.

Dẫu vậy, ông Hạnh cho rằng đáy bất động sản là khái niệm khá trừu tượng vì giá tài sản do bên bán và bên mua đồng thuận giao dịch. Đà giảm giá kéo dài nếu bên bán giảm, bên mua dửng dưng, mặc cả nhưng chưa chốt. "Do đó, giá đáy vẫn mang yếu tố cảm tính", ông Hạnh nhận định.

CEO Ngọc Châu Á khuyến nghị những người có nhu cầu bất động sản đang quan sát diễn biến thị trường cần lưu ý các biến số vĩ mô về tài chính thế giới. Vì thị trường toàn cầu hiện có độ mở lớn, liên thông giữa thị trường Mỹ với châu Âu, châu Á, trong đó có Việt Nam và tác động lẫn nhau khá nhanh. Các biến số về hành chính cũng ảnh hưởng lớn đến khả năng phục hồi kinh tế. Nhiều địa phương hiện không dám làm, không dám ký dẫn đến việc không hoàn thành đủ thủ tục pháp lý và tiếp cận nguồn vốn của các chủ đầu tư, cũng làm thị trường trì trệ.

Mặt khác, biến số các chủ đầu tư đã mất thanh khoản (có nợ xấu với ngân hàng và mất khả năng chi trả) do yếu tố pháp lý, dẫn đến các nhà băng đưa khách hàng vào diện nợ xấu tạo làn sóng phản ứng mạnh mẽ, cũng ảnh hướng lớn đến tâm lý thị trường.

Nhiều chuyên gia khác nhận định năm 2023 chưa phải cột mốc chạm đáy bất động sản và quá trình dò đáy có thể kéo dài nhiều quý tới do đây là cuộc giằng co gay gắt giữa bên mua và bên bán trong bối cảnh các bên tham gia thị trường đều tắc nghẽn vốn. Kịch bản này được dự báo còn tiếp diễn nếu thế bế tắc dòng tiền không sớm được tháo gỡ.

Vũ Lê