Tôi có 200 triệu đồng, đang được giới thiệu một căn nhà phố một trệt, hai lầu, một tum trên sân thượng tại quận Bình Tân, có 6 phòng ngủ, 4 toilet, giá thuê 20 triệu đồng một tháng, đặt cọc 3 tháng.
Liệu tôi có nên thuê căn nhà phố này để cho thuê phòng trọ trung cấp không? Nếu đầu tư vào căn nhà phố này để cho thuê phòng trọ, tôi cần cân nhắc những yếu tố nào, thương lượng những gì với chủ nhà cho thuê? Tôi nên có lộ trình khai thác kinh doanh ra sao để thu hồi vốn nhanh?
Triều, quận Tân Bình, TP HCM
Tư vấn chuyên gia:
Với các dữ liệu bạn đưa ra: vốn 200 triệu đồng, thuê căn nhà phố 20 triệu đồng một tháng 6 phòng ngủ nhưng chỉ có 4 nhà vệ sinh, lại phải đặt cọc 3 tháng, ở khu vực dân nhập cư đông là quận Bình Tân, nguy cơ thất bại rất lớn nếu các bước đàm phán, thương lượng hợp đồng lỏng lẻo. Cơ hội thành công cũng không cao nếu bạn bỏ sót các chi phí phát sinh trong quá trình đầu tư.
Để đánh giá hiệu quả dự án thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê phòng lẻ, bạn cần tính toán chi tiết những khoản sau: chi phí đầu tư ban đầu, doanh thu thật và chi phí quản lý vận hành.
Việc thuê nhà nguyên căn để khai thác cho thuê luôn có một khoản chi phí cải tạo sửa chữa, không phải chỉ có chi phí đặt cọc thuê nhà như nhiều bạn đang nghĩ. Các chi phí chính bao gồm: làm thêm toilet, cải tạo sửa chữa công năng, xử lý hạ tầng điện nước phù hợp với nhu cầu sử dụng nhiều người, sơn phết làm mới nhà, đầu tư trang thiết bị và nội thất (nếu cần)...
Ví dụ với căn nhà như bạn đang cân nhắc, tiền thuê nhà 20 triệu đồng, tổng đầu tư 200 triệu đồng, sau khi trừ tiền đặt cọc 3 tháng cho chủ nhà, chi phí đầu tư ban đầu bạn đang dự tính còn 140 triệu đồng. Bạn cần rà soát xem số tiền này có đủ cho các hạng mục cần làm không.
Sau khi tính toán xong chi phí, bạn bắt đầu rà soát về nguồn thu. Doanh thu được xác định bởi nhiều yếu tố. Thứ nhất là giá cho thuê khả thi tại khu vực do chính mình khảo sát tìm hiểu (không phải giá do bên cho thuê nhà hay môi giới nói). Thứ hai là số lượng chính xác từng loại phòng (không phải giá một phòng cao nhất rồi nhân tổng số lượng phòng như chủ nhà hay môi giới báo). Thứ ba là khả năng lấp đầy của từng phân khúc (thường dao động 60-95%). Bạn cần lưu ý không thể lấy doanh thu tối đa khi đầy phòng 100% để tính phương án kinh doanh cho mọi phân khúc.
Trên thị trường đầu tư nhà hoặc phòng trọ cho thuê, các tin đăng quảng cáo dễ gây hiểu nhầm về doanh thu thật. Chẳng hạn như tin rao nêu ra các con số lý tưởng: cho thuê nhà nguyên căn có 6 phòng, mỗi phòng cho thuê được 5 triệu đồng, doanh thu 30 triệu đồng một tháng. Nhưng đây là cái bẫy doanh thu ảo, vì trên thực tế giá thuê từng phòng có thể không bằng nhau do diện tích, cách bố trí từ hiện trạng nhà phố khác với dãy trọ xây để cho thuê và tỷ lệ lấp đầy không phải lúc nào cũng đạt 100%.
Chẳng hạn với căn nhà mà bạn đang tính thuê, cần tìm hiểu: diện tích phòng bao nhiêu mét vuông, số lượng chính xác từng loại phòng (vì các phòng thường sẽ có kích thước không bằng nhau). Bạn khảo sát tại khu vực đang tìm hiểu xem giá cho thuê khả thi của từng loại phòng tương tự như thế nào, tỷ lệ lấp đầy phòng phổ biến của mức giá đó là bao nhiêu % (thường phân khúc phòng giá càng cao thì tỷ lệ lấp đầy càng thấp và ngược lại).
Hiện nay theo sự tìm hiểu của tôi, ở khu vực Bình Tân, với phòng tiêu chuẩn 18 m2, tùy phường sẽ có giá thuê 2,2-3,5 triệu đồng không nội thất, hoặc 3-4,2 triệu đồng có nội thất cơ bản. Giá thuê phòng càng cao thì dễ gặp phải nguy cơ phòng bị trống, tỷ lệ lấp đầy càng kém.
Chi phí quản lý vận hành là phần thường đa số mọi người hay quên tính vào phương án kinh doanh. Bên cho thuê nhà và môi giới cũng lờ đi phần này khi quảng cáo hay tư vấn cho bên thuê với lý do không có thời gian quản lý.
Các hạng mục phổ biến của chi phí vận hành là một ma trận phức tạp. Đầu tiên bạn phải quảng cáo kiếm khách (tự bỏ tiền bỏ công quảng cáo kiếm khách, kênh môi giới, kênh booking,...). Kế đến bạn phải bỏ ra chi phí quản lý khách thuê, chi phí sửa chữa bảo trì, dọn dẹp vệ sinh, bảo hiểm nhà, quản lý khai báo tạm trú...
Ngoài ra, chi phí điện - nước khu sinh hoạt chung (máy bơm, máy giặt, thiết bị điện khu vực sinh hoạt chung cũng không nhỏ. Đáng chú ý, bạn cũng cần lưu ý đến chi phí hành chính và thuế kinh doanh có thể phát sinh khi chính quyền địa phương yêu cầu.
Một chi phí quan trọng nhất mà đa số đều quên là chi phí khấu hao đầu tư ban đầu. Ở trường hợp của bạn, với dòng vốn chỉ 140 triệu đồng, chi phí đầu tư ban đầu của bạn, nếu thuê 3 năm, mỗi tháng khấu hao 4 triệu đồng. Nếu thuê căn nhà phố này trong thời hạn 5 năm, mỗi tháng khấu hao 2,5 triệu đồng.
Nếu bạn quên tính khoản chi phí này, sau mấy năm khai thác cho thuê, lợi nhuận còn lại không như bạn nghĩ. Đầu tư 140 triệu cải tạo một căn nhà, nếu ko trừ chi phí khấu hao thu hồi vốn, giả sử mỗi tháng có lợi nhuận 5 triệu đồng, mỗi năm lời 60 triệu đồng, tỷ suất lợi nhuận đến 42% một năm.
Giả sử hợp đồng thuê chỉ có 4 năm, thì 60 triệu đồng một năm nhân cho 4 năm bằng 240 triệu đồng, bạn đinh ninh lãi ròng 240 triệu đồng nhưng thực tế chỉ có 100 triệu đồng tiền lời, 140 triệu đồng còn lại chính là vốn đã bỏ ra đầu tư cải tạo sửa chữa ban đầu. Lúc này, tỷ suất lợi nhuận thực tế chỉ có 17,8% một năm mà thôi. Hiểu được khoản chi phí này sẽ giúp bạn tính toán và đàm phán với chủ nhà thời gian thuê nhà hợp lý.
Về khoản đàm phán với chủ nhà, bạn nên đề cập đến việc giảm tiền cọc nếu có thể; thời gian thuê càng dài càng tốt để chi phí khấu hao thấp xuống; tỷ lệ tăng giá thuê từng năm càng thấp càng tốt; chỉ nên lấy cột mốc tính ngày thuê khi bắt đầu khai thác và không tính tiền thuê nhà trong thời gian thi công, cải tạo.
Ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cho thuê
.png)
